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海外置业不断升温投资前别忘注意五大问题
类型:房产知识  日期:2014-03-05  浏览:951 次  评论:查看评论

境外楼盘凭借普遍下跌的房价、优美宜人的居住环境、高投资的回报、海外移民的诱惑等因素迅速成为国内购房者的新宠。不过,海外置业目前仍是具有高额购买力和投资倾向的消费者的选择,仍属于刚?#25307;?#36215;的现象。

  据记者了解,在丰厚回报的“利诱下”,海外置业正不断升温。据?#29615;?#20844;开报告显示,近年来,我国个?#21496;?#22806;资产增长迅速,2008年至2010年,年均复合增长率达100%。而预计未来10年内,我国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。

  那么作为初次接触海外置业的天津市民而言,应该注意什么呢?记者在展会现场采访了相关负责人。

 

  土地所有权

  据了解,国外购房与国内购房间的最大区别是在土地所有权问题上。在我国,土地只能转让使用权,而所有权归国家所有,使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制,?#35805;?#26469;说海外购置的房产都为个人永久产权,基本无年限限制,也有极个别地区的房地有产权年限,但年限也都为90年以上。例如,有一些物业仅拥有有产权年限的土地租赁权,在泰国的房产土地使用年限是90年,到期之后须归还给政府。

  因此,投资海外房产时,房产的质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

 

  房价走势

  在购置海外房产前,一定要对当地的房价走势作一次全面的了解,只有选择处于上升期的房产才会获?#32654;?#24819;的回报。在投资海外房产前,当然不能完全听信一些代理公司的一面之词,其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象,投资者一定要提前做好准备工作,要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况作一次全面的了解。

  据介绍,投资吉隆坡房产来说,它是马?#27425;?#20122;的首都,整个马?#27425;?#20122;有30%人口是华裔,会说普通话、广州话、福建话的内地人都可以在吉隆坡正常生活,与国内文化差异不大,并且马?#27425;?#20122;的物价和消费水平普遍低于国内一、二线城?#23567;?#27492;外,当地购房总税收大概为总房款的2%,而吉隆坡的房价长速基本为每年同?#20173;?#38271;5%,如果您将所购置房产作为出租投资,出租市场的价格长速也大致为6%到7%,可以说?#25214;?#38750;常可观。

  另外投资者还需了解当地的市场现在是处于怎样的周期,按照内地的房产投资模式,选择好的地段便能获得不错的回报,但是海外的房地产市场发展具有着自己的周期性,如果进入下跌周期,即使是投资顶级地段,?#26448;?#20445;投资成功,因此选择房产的周期,选择在哪一个时间点进入这个市场,也是很关键的问题。

 

  汇率风险

  这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限?#35805;?#37117;比较长,其间利率的升降对买房者会造成较大的影响,因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

 

  管理费用

  许多国家在房产管理方面有严格的规定,?#28909;?#28595;大利亚墨尔本市规定,自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理,如超时未作清理,则由市政部门代劳,但业主要支?#26029;?#24212;的费用。而如果这些费用未及时支付,就会给自己招来更大的麻?#24120;?#29978;至会影响到个人的信用记录。

 

  税费

  海外置业者投资前必须要对房产交?#36164;?#20135;生的税费清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担,对将来的居住或?#25214;?#26377;无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税,其中需要说明的是,契税只是部分国家征收,如泰国、马?#27425;?#20122;等国家,征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税,这种税赋是每年征?#25214;?#27425;。

  当然,也有部分地区是没有税收或者税收极低的,?#28909;?#27492;次房交会展示的开曼群岛就是世界的“避税天堂”之一,当地的各项税收都远低于其他国家或地区,甚至有些税?#21344;负?#20026;零,?#28909;?#24403;地无房产税、无资本利得税,在房地产投资方面,租金收入或?#19978;?#25910;入也没有收入所得税。

  此外,出售房产?#24065;不?#20135;生相关税费,主要征收的是增值税,如澳洲最高会按增值部分的45%来征收,因此建议投资者要学会合理避税。?#28909;?#22312;澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴?#30446;?#23519;房产的费用、律师代理?#36873;?#39564;房费等等,都可以用来抵税。

  业内人士提醒海外置业者,一定要在充?#20540;?#26597;和考量之后再作投资,特别要注意开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度以及当地文化背景等各方面因素。在购房过程中,最好聘请专业的中介机?#36141;?#24459;师。普通购房者对投资地的贷款政策很难吃?#31119;?#22240;此聘请专业机?#36141;?#20154;士可以增强交易的安全性。同时还要做好对东西方文化差异的理解和心里准备,另外,选择哪?#36136;?#21512;自己投资的管理物业也都是投资者需要仔细考虑并详细了解的问题。

  最后,政治风?#25214;?#26159;需要海外置业者充分注意的:两国关系如何,该国对华政策怎样,这些都是置业前必须摸清的?#19994;住?/p>

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